China Real Estate Bonds (Market Insight)

21 Feb 2019

Se van a cumplir cinco años desde que escribimos una nota específica sobre Real Estate en China. En aquel momento se leía mucho sobre el pinchazo de la burbuja de Real Estate en aquel país y discrepábamos acerca de dicha tesis. Estas últimas semanas (y viene siendo una tendencia desde hace unos meses)  he recibido innumerables correos con nuevas emisiones de renta fija en dicho sector por parte de nuestros brokers asiáticos. Muchos de estos emisores los conocemos al haber tenido en cartera emisiones ya vencidas de los mismos. A modo de ejemplo estos son algunos de los que he recibido estas últimas semanas:

 

China Fortune Land       2.5 Yr Maturity USD           BB+. Cupón 9.25%

Logan Properties             3.5Yr Maturity USD            BB- . Cupón 8.00%

Yuzhou Properties          5 Yr Maturity USD               BB-. Cupón 8.75%

CIFI Holdings                    4 Yr Maturity USD               BB. Cupón 8.00%

Zhenro Properties          2.5 Yr Maturity USD              B-. Cupón 11.25%

Ronshine China                2.5 Yr Maturity USD            B+ . Cupón 11.00%

Century Sunshine            1.5 Yr Maturity USD             Non-Rated. Cupón 14.00%

 Kaisa Group                      2 Yr Maturity USD.              Non-Rated. Cupón 12.375%

BB’s pagando entre 8 y 9.25%, B’s al 11% y Non-Rated hasta el 14% con vencimientos muy cortos.  Desde luego rentabilidades muy atractivas pero que no compensan, bajo nuestro punto de vista, el alto riesgo que presentan.

El PBOC y el MOF están decididamente tomando medidas de desincentivo para evitar la especulación inmobiliaria, prueba de ello son la espectacular subida en el “mínimum down-payment ratio” desde 2015  pasando de un 30% (en compras de primera vivienda) y 40% (en segunda vivienda y sucesivas) hasta niveles del50% y  80% respectivamente a día de hoy (en algunas ciudades). Este ratio representa el porcentaje que hay que desembolsar para comprar una vivienda, es decir, un ratio del 80% significa que el comprador deberá desembolsar el 80% y solo podrá financiarse en un 20%. Adicionalmente las hipotecas solo se podrán conceder por un período de 25 años máximo, habiéndose estrechado sustancialmente este número.

Por otro lado venimos constatando desde hace años una bajada significativa de las emisiones de estas compañías en moneda local (CNY) . Ante la falta de colocación de sus emisiones entre inversores locales las compañías de Property chinas han disparado el número de emisiones buscando financiación en los mercados de Deuda Internacionales en USD. Podemos observar en el siguiente gráfico el volumen de emisiones (en Bn USD) en las distintas monedas:

 

 

No sé si estamos a las puertas esta vez de dicha crisis pero desde luego el coste de financiación de las empresas promotoras junto con la escasa demanda que apreciamos en las emisiones de renta fija nos hacen dar un aviso de atención en dicho mercado.  Desde SIH BrightGate Global Income nos mantenemos al margen observando atentamente desde la barrera.

 

Jacobo Arteaga Fierro

BrightGate Capital SGIIC S.A.

 

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